2025年8月，备受业界关注的博鳌房地产论坛系列活动在海南盛大启幕。这场自2001年诞生、已转型为适应新行业环境的综合性论坛，再次成为观察中国房地产政策走向的关键窗口。论坛释放的信号与随后国务院出台的一揽子金融支持稳市场政策相互印证，其核心举措包括将房贷利率下调至3.6%，以及部分银行开始实施“认房不认贷”。这表明政府现在更有决心推动房地产业企稳，以期在美国加征关税情形下稳住宏观经济。这一系列政策的密集出台，表明政府正同时应对两个目标：一是通过短期刺激措施为市场“输血”，以稳定经济基本面；二是引导市场至一个更平衡、更可持续的长期发展轨道。这反映出决策层已深刻认识到，过去由房地产投机和城市过度集中驱动的增长模式已不可持续，而当前的首要任务是利用精准的政策工具，在维护经济大盘稳定的前提下，促进行业的健康转型。

2025年上半年的宏观经济数据显示，中国经济整体保持了稳中有进的发展态势，但房地产行业的表现已成为一个明显的结构性拖累。根据国家统计局的报告，2025年1月至7月，全国固定资产投资（不含农户）同比增长仅1.6%，增速相对平缓。然而，深入分析数据可以发现，投资领域存在显著的分化。报告显示，在剔除了房地产开发投资后，全国项目投资同比增长了5.3%。这一差异化数据揭示了一个关键问题：房地产投资的持续下行是拖累整体投资增速的主要因素。与之形成鲜明对比的是，其他领域的投资表现强劲，例如设备购置投资同比增长15.2%，高技术制造业投资也呈现较快增长，其中航空航天器及设备制造业投资增长了33.9%。基础设施投资的贡献率也提高到43.0%。这表明，在房地产之外，中国经济正在向着更具创新和更高质量的方向发展。因此，政府急切地需要通过强有力的房地产政策，阻止该行业继续成为经济的下行风险，从而为其他新兴产业的健康发展创造稳定的宏观环境。

政策工具箱：作用机制与效果评估此轮楼市政策组合拳在需求端表现出“三箭齐发”的特点，通过精准施策试图撬动市场。其中，“认房不认贷”政策的落地最具标志性意义。该政策的核心在于，在申请购房贷款时，只要家庭在拟购房城市没有住房，无论其在全国其他地方是否有过住房贷款记录，都可被认定为首套房，享受首付比例和房贷利率的优惠。这项政策的受益人群非常明确，主要覆盖了两大群体：一是在大城市工作的外地“新市民”，他们在外地有贷款记录但在当地无房；二是“以小换大”的改善型购房者，他们在出售现有住房并还清贷款后，可以重新获得首套房资格。这项政策的实际效果体现在显著降低了购房门槛。以一套600万元的普通住宅为例，在“认房又认贷”的旧政策下，二套房首付比例可能高达60%，而新政下若被认定为首套房，首付可降至35%，大大减轻了资金压力。同时，房贷利率的下调也进一步降低了购房成本。目前五年期以上的贷款市场报价利率（LPR）已降至3.60% ，这不仅降低了新增贷款的月供压力，也为存量首套房贷利率提供了下调空间。中国人民银行表示，符合要求的存量首套房贷利率将降至LPR，部分甚至降至LPR减20个基点。这些措施并非普遍撒网，而是精确瞄准了最具购买能力和真实居住需求的群体，试图以点带面，引导市场逐步回暖。尽管政策组合拳的力度不可谓不强，但其效果在不同能级城市之间呈现出明显的“K”型分化，加剧了房地产市场的区域性矛盾。这种分化是“因城施策”政策指导下的必然结果，其在放大不同城市固有优势的同时，也放大了其结构性弱点。在一线城市，政策的利好效应最为显著，市场表现出更强的韧性和回暖迹象。截至2025年1月底，一线城市的新建商品住宅库存去化周期为12.6个月，与2016-2019年楼市上行期的去化周期（约10个月）相差不大，表明供需关系正趋于健康。由于一线城市拥有强大的产业聚集、人口持续流入以及庞大的改善型需求群体，仅需微调限购和限贷政策，便能有效激发市场活力。部分机构甚至预测，2025年一线城市的新房价格将出现企稳或小幅上涨。然而，二三线及以下城市的市场前景则充满挑战。这些城市的库存去化周期仍然较高，截至1月底，二线城市为18.1个月，而三线城市则高达30个月。世界银行的报告也明确指出，低线城市的房地产业仍在继续面临挑战。这些城市面临的困境是多重因素叠加的结果，包括经济活力不足、新增人口减少，以及前几年过度开发留下的高库存。尽管许多低线城市已经全面取消了限购等限制性政策，但由于缺乏核心的内生需求，政策效果大打折扣。因此，“因城施策”在实践中并未拉平城市间的差距，反而强化了市场的“头部效应”，使得高能级城市率先复苏，而低能级城市则持续承压。信心重塑：从短期刺激到长期机制的探索面对强有力的政策刺激，市场上却出现了消费者信心不足的现象。这种矛盾的背后，是居民信心缺失与理性选择的复杂博弈。房地产市场中的“负财富效应”是导致观望情绪的关键因素。对于许多家庭而言，房产是其最大的资产。当房价持续下跌时，房产价值的缩水会直接削弱居民的财富感，导致消费意愿降低，转而增加预防性储蓄。因此，当政策出台的力度超出预期时，部分民众会将其解读为市场病得更重了，从而加剧了对未来的不确定感，进一步强化了观望心态。消费者信心指数在连续六个月下滑后，于去年10月出现首次回升，但仍低于基准线。此外，居民消费信心的不足也与更宏观的经济环境密切相关。世界银行的报告指出，企业投资的延迟和劳动力市场的疲软可能会进一步拖累消费。在就业和收入预期不明朗的情况下，购房这种高杠杆的长期投资决策变得更加谨慎。市场的活跃度虽然在政策出台后有所提升，但在持续性方面仍面临挑战。这表明，要真正扭转消费者的预期，仅靠房地产领域的政策刺激是远远不够的，还需要在更广泛的经济层面，包括就业、收入分配和社会保障等方面，提供更坚实的支持。要摆脱当前的困境，中国房地产市场需要从依赖短期政策刺激向构建长期健康发展的内生机制转型。以下为几个维度的建议：城市发展平衡与土地管理改革： 房地产市场的区域分化并非一朝一夕形成，其根源在于长期以来城市发展模式的失衡。为了真正实现城市间的平衡发展，必须深化土地管理制度改革。当前，城市土地配置倾向于以低价划拨的工业用地，而住宅和商业用地的供应有限且价格高昂。这种结构性问题导致房价攀升并限制了服务业的发展。未来的政策应遵循“空间中立性”原则，通过改革土地利用政策，平衡工业、商业和住宅用地，从而推动城市发展的多元化和可持续性。此外，政策也应加力实施城中村和危旧房改造，以创造新增住房需求，并推动将“好房子”作为房地产建设的新标准。加强社会保障与收入分配： 世界银行的报告强调，加强社会安全网，尤其是对农民工和零工群体的保障，可以有效减少居民的“预防性储蓄”需求，进而鼓励消费。从根本上解决收入分配不公和财富不平等问题，将比任何单一的房地产政策更能提振居民的长期消费信心。金融支持与风险处置： 尽管政策已出台，但房企的资金链问题仍是市场信心的主要风险点。应持续优化“白名单”等融资协调机制，确保优质项目能够获得必要的资金支持，保障“保交房”任务的顺利完成。此外，可以探索设立国家层面的房地产基金，以中长期视角支持行业不良资产的处置，为市场提供更稳健的金融支持体系。结论与核心研判综合来看，2025年博鳌房地产论坛的政策定调和国务院随后的组合拳，标志着中国房地产市场进入了一个全新的阶段。政策从过去的“大水漫灌”转向了精准滴灌，其核心目标是在防止系统性风险的前提下，促进行业的“筑底企稳，边际改善”。报告预测，在政策支持下，2025年全国商品房销售额同比降幅将大幅收窄至3%以内，而销售面积的同比跌幅也将收窄至4%左右，相比2024年分别下降17%和12%的降幅有明显改善。同时，全国新建商品房价格和二手房价格的跌幅也将分别收窄至1%和2%-3%左右。然而，市场的全面复苏将是一个缓慢且充满结构性分化的过程。高能级城市的市场将因政策利好与内生需求的双重驱动而逐步回暖，而低能级城市则将继续面临去库存和房价下行的压力。这验证了“房地产市场通过一个总量带动的时代早已过去，面临更多的是结构性调整”的观点。未来，评判政策成功的标准，将不再是简单的销售额或投资增速，而应是其能否引导市场从粗放的“总量”增长转向更健康的“结构”优化。这包括能否有效平衡城市发展、能否重建居民对未来的信心，以及能否让房地产真正回归其居住本位。这是一场深刻的转型，需要政策制定者、市场主体和居民共同参与，并在更广泛的宏观经济和社会改革框架下，才能最终实现。